FIIs: 3 fundos que dispararam 12% nesta semana com a Selic a 11%

A semana foi curta, mas intensa para os investidores de fundos imobiliários. Com a ata do último Copom, divulgada na terça-feira (28), reforçando a expectativa de novos cortes na Selic — agora em 11% ao ano —, os FIIs de tijolo e papel dispararam na B3. O IFIX, principal índice do setor, acumulou alta de 2,3% entre segunda e quinta-feira, mas alguns fundos foram muito além, com ganhos de até 12% em apenas cinco pregões.

O destaque ficou com o FII XP Malls (XPML11), que subiu 12,1% na semana, impulsionado pela revisão de aluguéis em shoppings de médio porte no Nordeste. Segundo relatório da XP Investimentos, a receita mensal do fundo cresceu 4,8% em julho, reflexo da alta de 6,2% nas vendas mesmas lojas no segundo trimestre. O fundo negocia hoje com dividend yield anualizado de 8,9%, acima da média do IFIX, de 7,4%.

Outro que chamou atenção foi o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com ganho de 9,7%. O fundo, que tem forte exposição a lajes corporativas em São Paulo, se beneficiou da queda dos juros futuros para 2027, que recuaram de 12,2% para 11,8% na semana. Com isso, o preço das cotas subiu, e o desconto sobre o valor patrimonial (P/VP) caiu de 0,85 para 0,93. Para o analista da Guide Investimentos, Luiz Fernando, o movimento ainda tem espaço, mas exige cautela: "O mercado já precifica boa parte do ciclo de cortes, então a rentabilidade virá mais do desempenho operacional do que da remuneração".

Entre os FIIs de papel, o Dívida Alta Yield (DA11) foi o destaque, com alta de 8,3%. O fundo, que investe em CRIs indexados ao IPCA, viu a curva de inflação implícita cair 20 pontos-base na semana, elevando o valor das cotas. Nos últimos 12 meses, o DA11 acumula retorno total de 18,4%, contra 12,1% do IFIX. A gestora, porém, alerta que a rentabilidade futura dependerá da manutenção da trajetória de queda da inflação, que o Boletim Focus projeta em 4,2% para 2026.

Para o próximo trimestre, a expectativa do mercado é de que o Copom promova mais dois cortes de 0,5 ponto percentual, levando a Selic para 10% ao ano até outubro. Se isso se confirmar, analistas da Suno Research estimam que o IFIX pode subir mais 6% até dezembro, com os FIIs de tijolo sendo os principais beneficiados. No entanto, o momento é de seletividade: "Fundos com vacância alta ou contratos atípicos curtos vão sofrer, mesmo com juros menores", alerta o relatório.

O investidor que quiser aproveitar o momento deve ficar de olho nos próximos dividendos, que serão anunciados em agosto. A média do setor deve subir 3,1% no mês, segundo a Economática, com destaque para os fundos de logística, que se beneficiam do avanço do e-commerce. Mas cuidado: a alta recente pode ter sido exagerada em alguns casos, e a recomendação é buscar fundos com P/VP abaixo de 1,0 e histórico consistente de distribuição.

Em resumo, a semana foi de ouro para quem estava posicionado, mas a próxima etapa exige análise criteriosa. O ciclo de queda de juros ainda tem força, mas os ganhos fáceis ficam para trás. Quem entrar agora deve focar em fundamentos e não apenas no movimento de preço.