FII paga 20% de imposto em 2027: a alíquota que o Congresso vota em 7 dias

O investidor de fundo imobiliário tem até o fim deste mês para entender o que está em jogo no Congresso. O relatório preliminar da reforma da tributação de dividendos, apresentado na quarta-feira (16) pelo deputado relator na Câmara, incluiu os FIIs no rol de veículos sujeitos à alíquota de 20% sobre rendimentos distribuídos. A votação está prevista para a próxima quinta-feira (24), em plenário, e a proposta vale a partir de 1º de janeiro de 2027. Na prática, quem recebe R$ 6 mil por mês de aluguéis via fundos — perfil comum entre aposentados e investidores de renda — passaria a entregar cerca de R$ 1.200 à Receita, segundo simulação da Anbima a pedido da reportagem.

O texto atual mantém a isenção para pessoa física que recebe até R$ 50 mil por mês de dividendos de ações, mas cria uma regra específica para FIIs: alíquota de 20% sobre a distribuição, retida na fonte pela própria gestora. A justificativa do relator é equalizar a carga entre fundos e o aluguel direto, que já paga carnê-leão. A Abrainc e a Anbima divulgaram nota conjunta nesta semana alertando que a medida pode derrubar em até 18% a captação líquida dos fundos de tijolo no primeiro trimestre de 2027, com efeito direto no financiamento de incorporadoras.

No mercado, o movimento já aparece. O IFIX, índice da B3 que reúne os principais FIIs, caiu 2,7% entre segunda e quarta-feira, a maior queda semanal desde março, segundo dados da própria bolsa. Fundos de papel (CRIs) lideraram as perdas, com recuo médio de 3,4%, enquanto fundos de logística e shoppings caíram 1,9%. Gestoras como Rio Bravo e Hedge Investments informaram a clientes, em cartas obtidas pela reportagem, que estudam rever a distribuição mensal caso o texto seja aprovado sem emenda.

A disputa no Congresso está longe de resolvida. A bancada do agronegócio quer manter a isenção para Fiagros, e o bloco da construção civil tenta emplacar uma emenda que retira os FIIs da base de cálculo, sob o argumento de que o setor responde por 9,3% do PIB, segundo o Secovi-SP. Nos bastidores, líderes do Centrão sinalizam apoio a uma alíquota menor, de 15%, mas o Ministério da Fazenda resiste: técnicos calculam que cada ponto percentual a menos na tributação de FIIs representa R$ 2,8 bilhões anuais a menos em arrecadação, conforme números apresentados em audiência pública na terça-feira.

Para o investidor pessoa física, o prazo aperta. Especialistas ouvidos pela reportagem recomendam três movimentos até a votação: revisar a exposição a fundos de papel, que sofrem mais com a retenção na fonte; priorizar FIIs de tijolo com contratos longos e inquilinos de alta qualidade; e, se a renda mensal de aluguéis for essencial, simular o impacto no orçamento. "Quem tira R$ 10 mil por mês de FIIs precisa saber que, no cenário aprovado, sobram R$ 8 mil. Não é fim do mundo, mas muda o planejamento", afirma a planejadora financeira Carla Mendes, da XP Investimentos.

O Copom também entrou na conta. Com a Selic a 11,25% ao ano, decidida na reunião desta semana, o rendimento real dos FIIs fica mais pressionado justamente quando a tributação aumenta. A conta que o mercado faz é simples: se a alíquota de 20% passar, o investidor precisará de um dividend yield bruto de pelo menos 13% para manter o mesmo retorno líquido de hoje — patamar que apenas 12 dos 340 fundos listados na B3 alcançam, segundo levantamento da consultoria Economatica. É esse número que vai definir o humor do IFIX até a votação.