FII e dividendos: alíquota zero ameaçada no Congresso; o que muda para o investidor

A disputa no Congresso Nacional em torno da tributação de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e dividendos ganhou novos capítulos nesta semana. Depois de meses de debates, o relator da reforma tributária da renda, deputado Carlos Mota (PSDB-TO), apresentou na última segunda-feira (20) um novo substitutivo que prevê o fim da alíquota zero para FIIs e fundos de infraestrutura a partir de 1º de janeiro de 2027.

O texto propõe alíquota de 15% sobre os dividendos distribuídos por esses fundos, mantendo isenção apenas para cotistas que detenham até 10% das cotas e cujos rendimentos anuais não ultrapassem R$ 60 mil. A medida, segundo o relator, visa aumentar a arrecadação em R$ 18,5 bilhões já no primeiro ano – valor estimado pela equipe econômica para compensar a desoneração da folha de pagamentos aprovada em maio.

A reação do mercado foi imediata. Na B3, o índice de FIIs (IFIX) caiu 3,2% na terça-feira (21), acumulando perda de 5,8% no mês. Gestoras como a XP e a BTG Pactual divulgaram notas alertando que a tributação pode reduzir o yield médio dos fundos de 9,5% para 8,1% ao ano, tornando o investimento menos atrativo frente à renda fixa, cujo CDI projetado para 2026 está em 11,2%.

A Frente Parlamentar do Mercado Imobiliário, liderada pelo deputado Paulo Henrique (PP-SP), promete obstruir a votação. Em entrevista ao portal, o parlamentar afirmou que a proposta “mata a galinha dos ovos de ouro do financiamento habitacional”, referindo-se ao fato de que os FIIs respondem por 35% dos recursos do setor, segundo dados da Abrainc de maio de 2026. Ele articula um requerimento de urgência para derrubar o substitutivo.

Enquanto isso, o Banco Central, em seu último Relatório de Estabilidade Financeira divulgado em 18 de julho, destacou que a eventual tributação pode elevar o custo de captação das incorporadoras, já que os FIIs são os principais compradores de CRIs e LH. A autarquia estima um impacto de 0,5 ponto percentual nos spreads de crédito imobiliário, o que pressionaria o programa Minha Casa, Minha Vida.

Para o investidor pessoa física, o cenário exige atenção redobrada. Caso a proposta seja aprovada, fundos com elevado payout e foco em dividendos mensais perderão atratividade. Especialistas consultados recomendam migrar gradualmente para FIIs de papel atrelados ao IPCA, que têm maior proteção inflacionária, e reduzir exposição a fundos de tijolo com vacância elevada. A votação está prevista para a primeira quinzena de agosto, e o mercado acompanha cada movimento.