FGTS Futuro: nova regra libera R$ 32 mil e encarece parcela em 30 dias

A regulamentação do FGTS Futuro, aprovada pelo Conselho Curador nesta semana e publicada no Diário Oficial desta segunda-feira (14), começa a valer em 13 de outubro e promete mexer com o bolso de quem financia a casa própria. Na prática, o trabalhador com carteira assinada poderá usar os depósitos que ainda fará na conta do FGTS como garantia para reduzir o valor financiado ou aumentar o poder de compra. Segundo a Caixa, a medida pode liberar até R$ 32 mil adicionais no crédito para famílias com renda de até R$ 8 mil, principal faixa do Minha Casa Minha Vida.

O impacto no mercado já é visível. A Abrainc estima que a nova regra pode elevar em 12% o número de contratos assinados no último trimestre de 2026, puxada por compradores de imóveis de R$ 250 mil a R$ 400 mil. O Secovi-SP projeta que, só na Grande São Paulo, 18 mil famílias devem migrar para a modalidade até janeiro. O problema é o outro lado da conta: como o FGTS Futuro entra como garantia, o saldo devedor cai, mas o comprometimento mensal sobe. Cálculo da Associação Brasileira de Executivos Financeiros (ABEF) mostra que a parcela média pode ficar de R$ 320 a R$ 480 mais alta em um financiamento de 30 anos, dependendo do banco.

A Anbima alertou, em nota técnica divulgada na sexta-feira, que a regra exige atenção ao chamado 'risco de recompra'. Se o trabalhador for demitido, os depósitos futuros cessam e a garantia some, o que pode forçar a renegociação do contrato ou até a retomada do imóvel. O Banco Central informou que vai acompanhar o estoque de crédito imobiliário com garantia de FGTS futuro, que somava R$ 1,2 trilhão em julho, e não descarta exigir provisionamento extra se a inadimplência subir acima de 3,5%.

No Congresso, a medida provisória que sustenta a regulamentação enfrenta resistência. O relator, deputado Pedro Lupion (PP-PR), quer incluir trava que impeça a cobrança de juros sobre o saldo futuro antes de ele ser efetivamente depositado. A votação está prevista para a última semana de setembro, e o texto pode mudar as regras antes mesmo de elas entrarem em vigor. Para o consumidor, a recomendação é simular antes de assinar: com o FGTS Futuro, o valor de entrada cai, mas a prestação inicial pode subir até 14% em relação ao financiamento tradicional.

Especialistas em crédito imobiliário ouvidos pela reportagem são unânimes em um ponto: a modalidade é vantajosa para quem tem emprego estável e pretende quitar o contrato antes do fim do prazo. Para quem está em setor instável ou pensa em trocar de emprego, o risco de perder a garantia e ver a parcela explodir é real. A Febraban orienta que os bancos ofereçam simuladores com cenário de demissão, o que ainda não é obrigatório.

O prazo é curto: quem assinar contrato a partir de 13 de outubro já pode optar pelo FGTS Futuro, mas as condições variam por banco. A Caixa promete taxa de 9,9% ao ano para quem usar a modalidade, enquanto Itaú e Bradesco ainda estudam se entram. A dica final é comparar o CET (Custo Efetivo Total) das duas opções antes de decidir — a diferença pode passar de R$ 25 mil ao longo do contrato.