Dubai lidera alta de 22% e Tóquio surpreende: o novo mapa do boom imobiliário global

O mercado imobiliário global acaba de revelar seu novo campeão: Dubai. Segundo dados consolidados este mês pela Knight Frank e pelo Índice de Preços Internacionais da FipeZap, os preços residenciais na cidade-Estado avançaram 22,4% nos últimos 12 meses até agosto, o maior salto entre 32 metrópoles monitoradas. O boom é puxado pela isenção total de imposto de renda sobre aluguéis e pela nova lei de vistos de 10 anos para investidores acima de US$ 500 mil (cerca de R$ 2,7 milhões), aprovada em julho pela Autoridade de Imigração local.

O fenômeno não é isolado. Tóquio surpreendeu analistas ao registrar valorização de 9,8% no trimestre julho-setembro, a maior desde 2017, segundo o Japan Real Estate Institute. O gatilho é o iene, que segue na casa dos 168 por dólar, patamar que transformou apartamentos em Minato-ku e Shibuya em ímã para fundos de Cingapura e Hong Kong. Só neste mês, o governo japonês contabilizou US$ 4,1 bilhões em aquisições estrangeiras de imóveis residenciais, recorde histórico.

Na contramão, Lisboa enfrenta seu momento mais delicado desde 2020. O Índice Confidencial Imobiliário aponta queda real de 3,2% nos preços em agosto, o quarto recuo mensal consecutivo. O motivo: a taxa básica do Banco Central Europeu, mantida em 3,75% na reunião da última quinta-feira, encareceu o crédito habitacional e derrubou a demanda interna. O governo português estuda revisar o programa "Mais Habitação", que limita aluguéis e desestimula novos lançamentos — a oferta de imóveis novos caiu 18% no trimestre.

Miami também desacelera, mas por razões opostas. O Federal Reserve manteve os juros entre 5,25% e 5,5% na reunião desta semana, e o efeito já aparece: as vendas de condomínios de luxo caíram 11% em agosto ante julho, segundo a Miami Association of Realtors. Compradores brasileiros, que representam 9% do mercado local, reduziram as aquisições em 14% com o real mais fraco, cotado a R$ 5,62. Por outro lado, o aluguel médio em Brickell e Miami Beach subiu 7% no trimestre, sustentado pela migração corporativa.

Para o investidor brasileiro, o cenário desenha uma janela clara. Dubai oferece retorno líquido de aluguel entre 6% e 8% ao ano, contra 4,5% em Miami e 3,8% em Lisboa, segundo a consultoria Anbima Global. Ainda assim, o risco cambial e a distância regulatória exigem cautela. Tóquio desponta como aposta de médio prazo: o governo japonês sinalizou que pode elevar os juros em dezembro, o que valorizaria o iene e os ativos de quem entrar agora.

O xadrez global tem um vencedor nesta rodada: quem diversificou. Fundos brasileiros de investimento imobiliário internacional captaram R$ 2,3 bilhões só em agosto, segundo a B3, com destaque para cotas atreladas a Dubai e Tóquio. Enquanto isso, Lisboa e Miami ensinam que boom imobiliário não é eterno — e que a próxima correção pode estar a um aperto de juros de distância.