Dubai imóvel sobe 27% e Miami cai 6%: o novo mapa do boom global

O mercado imobiliário global voltou a se dividir em dois mundos neste fim de terceiro trimestre de 2026 — e a distância entre eles está no maior nível desde 2022. Relatório divulgado nesta semana pela consultoria Knight Frank mostra Dubai liderando a valorização residencial entre 46 cidades monitoradas, com alta de 27,4% nos últimos 12 meses encerrados em agosto. Na ponta oposta, Miami aparece com queda nominal de 6,2% no mesmo período, a primeira retração anual desde o choque da pandemia. Entre os dois extremos, Lisboa empaca com valorização de apenas 1,1% — o pior desempenho entre as capitais europeias acompanhadas — e Tóquio surpreende com alta de 8,9%, puxada pelo iene no menor patamar em quatro décadas.

O motor de Dubai continua sendo o mesmo que transformou a cidade em vitrine do capital global desde 2023: isenção total de imposto de renda sobre ganho de capital, residência dourada de dez anos para quem compra acima de AED 2 milhões (cerca de R$ 3,1 milhões) e uma oferta que não acompanha a demanda. Segundo a corretora Betterhomes, o estoque de unidades prontas na região do Dubai Marina caiu para 2,3 meses de venda em agosto, contra 5,1 meses em igual mês de 2025. O preço médio do metro quadrado em Downtown Dubai fechou o mês passado em AED 22.400 — equivalente a R$ 34,7 mil —, alta de 31% em um ano.

Miami vive o espelho invertido. O boom pós-pandemia, alimentado por fundos de private equity e pela migração de empresas de tecnologia da Califórnia e de Nova York, encontrou o limite do seguro residencial. Apólices na Flórida subiram em média 42% nos últimos três anos, segundo o Escritório de Regulação de Seguros do estado, e agora travam negócios. Em setembro, o volume de transações em Miami-Dade recuou 18% na comparação anual, e o tempo médio de venda de um apartamento de alto padrão saltou de 45 para 91 dias. Incorporadoras como Related Group e OKO Group já anunciaram revisão de cronogramas de lançamento para 2027.

Lisboa, que entre 2018 e 2024 foi sinônimo de boom europeu, entrou em modo de espera. O Banco Central Europeu manteve a taxa básica em 2,75% na reunião da semana passada, frustrando quem apostava em corte rápido e alívio no crédito habitacional. O Índice Confidencial Imobiliário aponta que o preço pedido na capital portuguesa subiu só 1,1% em 12 meses, mas o estoque disponível aumentou 22% — sinal clássico de mercado que perdeu tração. Investidores brasileiros, que responderam por 9% das compras estrangeiras em Lisboa em 2024, reduziram participação para 5,8% neste ano, segundo a AICEP.

Tóquio virou o novo destino do dinheiro asiático. Com o iene rondando 168 por dólar, o mais fraco desde 1986, o metro quadrado nos bairros de Minato e Chiyoda acumula alta de 11,3% em 2026, segundo o Instituto de Pesquisa Econômica do Japão. Fundos de Singapura e Hong Kong compraram US$ 4,7 bilhões em imóveis comerciais japoneses só no primeiro semestre, o maior volume desde 2007. O governo japonês, no entanto, já sinaliza cautela: a Agência de Serviços Financeiros estuda limitar a participação estrangeira em condomínios residenciais de luxo, medida que pode esfriar o íon de capital.

Para o investidor brasileiro, o mapa de setembro de 2026 pede seletividade. Dubai ainda oferece o maior retorno nominal, mas o risco de bolha cresce a cada trimestre — o Bank of America estima que 38% das unidades vendidas em 2026 na cidade ainda não têm comprador final. Miami virou mercado de oportunidade para quem tem caixa e paciência, com descontos de até 15% em imóveis de revenda. Lisboa exige aposta de longo prazo. E Tóquio, embora atraente, depende de um fator que ninguém controla: o humor do Banco do Japão com os juros.