Dubai derrete: preços caem 9% e fila de estrangeiros some em 30 dias

O mercado imobiliário de Dubai, que vinha de três anos consecutivos de alta superior a 20% ao ano, sofreu em setembro a maior correção mensal desde a pandemia. Dados compilados pela consultoria global Knight Frank e divulgados nesta semana mostram que o preço médio do metro quadrado na região da Marina caiu de US$ 6.800 em agosto para US$ 6.190 na primeira quinzena deste mês — uma queda de 9% em apenas 30 dias. É o primeiro recuo expressivo desde 2021, quando o emirado iniciou o ciclo de valorização puxado por cripto-bilionários e fundos imobiliários europeus.

A fuga de compradores estrangeiros explica o movimento. Corretores locais relatam que o volume de transações com passaporte estrangeiro despencou 34% entre julho e agosto, segundo a Dubai Land Department. O gatilho foi a taxa de juros de curto prazo dos Emirados, que subiu para 5,75% em agosto, acompanhando o Federal Reserve. "O comprador que vinha para especular com imóvel pronto parou de aparecer", afirma Laila Haddad, sócia da corretora Gulf Prime Properties. "Quem está no mercado agora é o usuário final, e ele pechincha 15%, 20%."

O efeito não é isolado. Em Lisboa, o Índice Confidencial Imobiliário aponta acomodação de 1,2% nos preços em agosto, a primeira estabilidade em 14 meses. O governo português, que no início do ano endureceu a tributação sobre residentes não habituais, arrecadou € 420 milhões a menos em IMT no trimestre encerrado em agosto, segundo o Ministério das Finanças. Já Miami segue na contramão: o metro quadrado em Brickell subiu 6,8% no acumulado de 2026, puxado por fundos de private equity que migraram operações de Nova York para a Flórida após a reforma tributária americana de 2025.

Tóquio é o caso mais curioso. Apesar da valorização do iene frente ao dólar neste trimestre, os preços de apartamentos novos na região central subiram 4,3% entre junho e agosto, segundo o Japan Real Estate Institute. O fenômeno se explica pelo turismo recorde — o Japão recebeu 3,8 milhões de visitantes em julho, novo recorde histórico —, que transformou parte do estoque residencial em aluguel de curta temporada. "Tóquio virou o novo destino de quem quer diversificar fora do eixo Europa-EUA", diz Marcelo Yamanaka, analista da gestora brasileira Hashdex, que lançou em agosto um fundo com exposição a REITs japoneses.

Para o investidor brasileiro, o momento exige cautela. O Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a Selic em 10,25% na reunião da semana passada, mas sinalizou que o diferencial de juros interno segue atraente para quem prefere renda fixa a imóvel no exterior. "Quem comprou Dubai no pico, em 2025, está com rentabilidade negativa em dólar", alerta a consultoria Anbima em relatório enviado a clientes nesta quinta-feira. A recomendação é esperar o quarto trimestre para reavaliar entrada em ativos do Golfo — ou olhar com atenção para Miami e Tóquio, onde a demanda estrutural ainda supera a oferta.

O conselho prático é simples: se o objetivo é moradia ou renda de aluguel de longo prazo, Miami e Tóquio oferecem fundamentos mais sólidos neste momento. Se a aposta é especulação de curto prazo em mercados emergentes, Dubai ensina uma lição valiosa — boom imobiliário sem controle de entrada de capital estrangeiro pode virar ressaca em menos de 60 dias.