Dividendos de FII pagarão 22,5%? Disputa no Congresso muda em 30 dias

O projeto de lei que propõe a tributação de dividendos de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganhou força nesta semana no Congresso, com a aprovação de um parecer favorável na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara. Se aprovado como está, os rendimentos mensais distribuídos aos cotistas — hoje isentos — passariam a pagar uma alíquota de 22,5%, mesmo patamar aplicado a aplicações de renda fixa de curto prazo. A proposta, que integra a reforma do Imposto de Renda em discussão desde o início do ano, pode ser votada no plenário ainda neste mês, segundo líderes partidários ouvidos pela reportagem.

O impacto prático para quem vive de renda imobiliária é direto. Considere um FII que distribui R$ 100 por cota ao ano. Com a alíquota de 22,5%, o investidor passaria a receber R$ 77,50, uma redução de 22,5% no fluxo de caixa. Numa carteira de R$ 500 mil, com retorno médio de 9% ao ano, a perda seria de aproximadamente R$ 10.125 anuais. Para o pequeno investidor, que usa os rendimentos para complementar a aposentadoria, o impacto é ainda mais severo, alertam especialistas em planejamento patrimonial.

A disputa, no entanto, está longe de ser consensual. Enquanto a equipe econômica defende a medida como forma de compensar a redução da alíquota do Imposto de Renda para pessoas físicas — que cairia de 27,5% para 10% para quem ganha até R$ 5 mil —, líderes do centrão e da oposição articulam um destaque para excluir os FIIs da tributação. Uma pesquisa interna da Frente Parlamentar do Mercado Imobiliário, obtida com exclusividade, indica que pelo menos 180 deputados são contrários à taxação, pressionados por movimentos de investidores e pela indústria de fundos.

Dados da B3 mostram que o número de cotistas de FIIs saltou de 900 mil no início de 2024 para mais de 2,3 milhões em julho deste ano, impulsionado pela popularização da renda passiva. Esse crescimento tornou o tema sensível politicamente: estima-se que 60% dos cotistas tenham renda mensal de até dois salários mínimos. Uma eventual aprovação sem alterações pode gerar uma onda de resgates e derrubar o valor das cotas, com efeito cascata sobre o setor imobiliário, que se beneficia do capital, alerta o Secovi-SP.

No último Copom, realizado em agosto, o Banco Central sinalizou que a Selic deve permanecer em 11,25% ao ano até o fim de 2026, mantendo os FIIs de tijolo — que rendem, em média, 8,5% ao ano — competitivos frente à renda fixa. Mas a incerteza tributária já mexe com os preços: na última semana, os FIIs de papel caíram 1,8%, enquanto os de tijolo recuaram 0,9%, segundo o índice Ifix, influenciados pelo noticiário político e pela possibilidade de taxação dos rendimentos.

A votação no plenário da Câmara está prevista para a primeira quinzena de setembro, e a pressão sobre os parlamentares é intensa. Movimentos de investidores criaram abaixo-assinados online, e a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) divulgou nota técnica alertando que a tributação pode reduzir os lançamentos em até 15% no próximo ano, com impacto direto no financiamento de novos projetos e na geração de empregos no setor.

Para o investidor, o caminho é acompanhar de perto as próximas semanas. Se a alíquota de 22,5% for confirmada, o rendimento real dos FIIs será menor, mas ainda pode compensar para quem busca diversificação de longo prazo. Resta saber se o Congresso atenderá ao apelo do mercado ou se a medida sairá como está. Especialistas recomendam cautela e planejamento para quem pretende entrar agora, considerando cenários de tributação e a possibilidade de migrar a carteira para ativos isentos, como as LCIs e LCAs, caso a reforma passe.