Copom derruba Selic a 9,75%, mas parcela do imóvel sobe R$ 187; entenda

O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central surpreendeu o mercado nesta quarta-feira (12) ao cortar a taxa básica de juros em 0,5 ponto percentual, levando a Selic a 9,75% ao ano — o menor patamar desde março de 2022. A decisão, porém, não se traduziu em alívio imediato para quem financia imóvel: nas últimas 48 horas, os principais bancos já reajustaram para cima o spread e o seguro habitacional, e a parcela média de um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos subiu R$ 187 por mês. O movimento acende alerta para compradores que esperavam aproveitar a queda dos juros.

Segundo levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o custo efetivo total (CET) médio do financiamento residencial passou de 11,2% para 11,8% ao ano na semana. Na ponta, o Banco do Brasil elevou o spread de 1,9% para 2,4%; a Caixa Econômica Federal, que detém 66% do mercado de crédito habitacional, manteve a taxa nominal, mas aumentou o seguro por morte e invalidez em 12%. "O corte da Selic demora de 90 a 120 dias para chegar ao bolso do mutuário, e os bancos aproveitam para reconstruir margem", explica Fernando Sampaio, economista da Fundação Getulio Vargas (FGV).

O cenário é especialmente delicado para quem usa a poupança como funding. Com a Selic abaixo de 10%, a caderneta rende apenas 0,5% ao mês mais TR — e a captação líquida da poupança caiu R$ 4,2 bilhões em agosto, o quarto mês seguido de saques, segundo o Banco Central. Sem lastro, os bancos recorrem a Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), fontes mais caras que pressionam as taxas. A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) projeta emissão recorde de CRI em 2026, com R$ 68 bilhões até dezembro.

O impacto não é uniforme. Simulações feitas pelo Secovi-SP mostram que, para um imóvel de R$ 800 mil financiado em 20 anos, a parcela inicial subiu de R$ 8.940 para R$ 9.210 (+3%). Já no programa Minha Casa Minha Vida, faixa 3, o reajuste foi menor, de 1,1%, porque parte da taxa é subsidiada pela União. "Quem tem carta de crédito aprovada antes do Copom conseguiu travar a taxa antiga; quem assinou depois já sentiu", afirma Regina Reis, diretora de crédito imobiliário do Secovi.

Para o comprador, a recomendação dos especialistas é negociar o CET total, não apenas a taxa de juros. "Pergunte pelo custo efetivo, que inclui seguro, tarifa de administração e IOF. A diferença entre bancos chega a 2,5 pontos percentuais, o que representa R$ 1.100 por mês num financiamento de R$ 1 milhão", orienta Sampaio. Outra saída é antecipar parcelas com o FGTS, cujo saldo médio nas contas ativas atingiu R$ 2.870 por trabalhador em julho, segundo o Ministério do Trabalho.

O mercado futuro já precifica nova queda da Selic para 9,25% na reunião de outubro, mas analistas alertam que o alívio pode não chegar ao crédito imobiliário se a inadimplência continuar subindo. O índice de atraso acima de 90 dias no financiamento habitacional atingiu 2,9% em julho, ante 2,1% no mesmo mês de 2025, segundo a Abrainc. "O Copom faz sua parte, mas o spread bancário e o risco de crédito são o novo campo de batalha", resume a economista. Até lá, quem precisa financiar deve pesquisar, negociar e, se possível, dar entrada maior para reduzir o valor financiado.