Bairro de SP dispara 38% em 2026 e expõe rota do capital imobiliário

A valorização imobiliária brasileira deixou de ser um fenômeno restrito a algumas zonas nobres. Dados divulgados nesta quarta-feira pelo índice FipeZap mostram que, em agosto, nove capitais registraram alta nominal acima do IPCA, com destaque para bairros que até então eram considerados periféricos. No trimestre encerrado em agosto, o metro quadrado em São Paulo subiu 4,2%, mas o desempenho de bairros como o Imirim, na Zona Norte, chama a atenção: alta de 38% no acumulado de 2026.

Segundo a Abrainc, o movimento não é pontual. No balanço do primeiro semestre, a entidade registrou lançamentos focados em empreendimentos econômicos e de médio padrão fora dos eixos tradicionais. Para o economista-chefe da associação, isso reflete o novo ciclo de crédito, com a Caixa e a Banco do Brasil ampliando o financiamento para imóveis de até R$ 1,5 milhão, e a pulverização dos investimentos em FIIs, que agora miram renda em regiões com menor oferta de escritórios.

O caso do Imirim é sintomático. O bairro, que até 2024 tinha preço médio de R$ 6.800 por metro quadrado, hoje negocia acima de R$ 9.400, segundo levantamento local do Secovi-SP. A explicação combina a chegada da Linha 6-Laranja do metrô, com promessa de operação para 2027, e a conversão de galpões em residenciais, uma tendência que ganhou força após a revisão do Plano Diretor. Neste mês, a prefeitura aprovou oito projetos de retrofit na região, o que deve injetar mais de R$ 2 bilhões em obras até o fim do ano.

No Rio de Janeiro, o bairro de timeframe border-bottom: 1px solid #ccc;"}}'>Vila da Penha, na Zona Norte, aparece na liderança de alta no último trimestre, com 12,3%, puxado pela venda de imóveis de dois quartos para investidores que fugiram da alta dos preços na Barra. Já em Belo Horizonte, o bairro de Santa Terezinha, na região da Pampulha, teve valorização de 9,8% em agosto, após o anúncio de um novo shopping e a revitalização da orla da Lagoa. O dado é consistente com o movimento observado pela plataforma QuintoAndar, que aponta migração da demanda para áreas com boa infraestrutura de transporte e custo de entrada menor.

Por trás da dispersão geográfica, há uma mudança estrutural de portfólio. Dados da B3 mostram que, no primeiro semestre, o número de investidores pessoa física em FIIs de tijolo cresceu 18%, mas o capital médio alocado em fundos de papel caiu. Na prática, os investidores estão saindo de ativos atrelados ao CDI e buscando renda com potencial de revisão de aluguel. É o que explica o diretor da área imobiliária da XP, em evento na última segunda-feira: a busca não é mais por localização nobre, e sim por renda projetada com upside em curto prazo.

A questão agora é saber até quando essa rotação vai durar. A ata do último Copom, divulgada na terça-feira, manteve a Selic em 8,75% ao ano, mas o BC indicou que pode haver um corte de 0,25 ponto já na próxima reunião. Para o analista de fundos imobiliários da Suno Research, isso tende a reduzir a atratividade do papel e reforçar a migração para o tijolo. No entanto, ele alerta para o risco de bolha em bairros onde o preço subiu acima de 30% em menos de um ano, citando justamente o Imirim e a Vila da Penha.

Para o investidor que deseja se posicionar, a dica é olhar para o que vem depois da valorização: a entrega de infraestrutura. Bairros próximos a novas estações de metrô ou corredores de ônibus, mas ainda com preço médio abaixo da média da capital, tendem a ser os próximos a liderar as altas. Neste trimestre, o destaque deve ser a região do Mandaqui, em SP, que recebeu o anúncio de um hospital e de um centro de convenções na semana passada. Como sempre, a informação corre rápido, mas o preço ainda leva tempo para ajustar — e é nessa janela que os ganhos de 40% acontecem.