Aluguel de temporada no Brasil muda de cara: preço médio sobe 22% e locação migra para contratos longos

O mercado de aluguel por temporada no Brasil acaba de registrar a maior alta dos últimos cinco anos. Segundo levantamento do Secovi-SP divulgado nesta semana, o preço médio da diária em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis avançou 22% nos últimos 12 meses, superando com folga a inflação medida pelo IPCA no período. O movimento é puxado pela combinação de demanda internacional aquecida, dólar acima de R$ 5,60 e a retomada das viagens corporativas em níveis pré-pandemia.

A virada, porém, não é só de preço. Dados da FipeZap Locação mostram que os contratos de temporada com duração superior a seis meses já representam 31% do total de novas locações residenciais nas dez maiores cidades do país — em setembro de 2025, essa fatia era de 19%. Na prática, o que era um nicho de férias virou uma alternativa real ao aluguel tradicional, impulsionada por plataformas como Airbnb, Booking e QuintoAndar, que ampliaram os filtros para estadias longas.

O comportamento do inquilino também mudou. Um estudo da Abrainc em parceria com o Datafolha, também deste mês, aponta que 46% dos locatários que assinaram contratos neste trimestre consideraram a possibilidade de alugar por temporada antes de fechar um acordo de 30 meses. O motivo principal é flexibilidade: 57% afirmam que pretendem se mudar de cidade ou de bairro nos próximos dois anos. Para os proprietários, a conta fecha: em bairros como Pinheiros (SP) e Botafogo (RJ), a rentabilidade líquida de um imóvel em temporada chega a 0,72% ao mês, contra 0,48% do aluguel convencional.

O avanço, claro, traz dor de cabeça. O número de ações judiciais envolvendo locação por temporada cresceu 34% no primeiro semestre de 2026 em relação ao mesmo período do ano passado, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo. Os principais conflitos envolvem danos ao imóvel, descumprimento de regras de condomínio e cobrança de taxas de limpeza não previstas em contrato. Especialistas recomendam que o proprietário exija vistoria detalhada com fotos e defina por escrito a política de cancelamento — algo que 62% dos contratos ainda ignoram, de acordo com a pesquisa da Abrainc.

No Congresso, o tema também avança. O PL 2.781/2026, que tramita na Câmara desde abril e deve ir a votação na Comissão de Constituição e Justiça ainda neste semestre, propõe um marco regulatório específico para a locação de curta duração, com regras claras de tributação e responsabilidade das plataformas. A expectativa do setor é que o texto final saia até dezembro, o que pode destravar investimentos institucionais no segmento — hoje restritos a fundos especializados e pequenos investidores pessoa física.

Para quem pensa em entrar nesse mercado, a recomendação é cautela com a euforia. O consultor Ricardo Menezes, da Brain Inteligência Estratégica, alerta que a alta de 22% não se sustenta em todos os bairros: “Onde a oferta cresceu acima de 15% no ano, o preço da diária já começou a ceder. O segredo é olhar a taxa de ocupação, não só o valor da diária.” Em setembro, a ocupação média nas capitais ficou em 68%, com pico de 81% no Rio de Janeiro durante o feriado de 7 de setembro. O jogo, agora, é de gestão — e não apenas de localização.