Alíquota de 20% nos FIIs trava no Congresso e ameaça R$ 180 bilhões

A briga pela tributação dos fundos imobiliários (FIIs) ganhou novo capítulo nesta semana. O relator da reforma da renda fixa na Câmara, deputado Pedro Lupion (PP-PR), apresentou parecer que fixa alíquota de 20% sobre os rendimentos distribuídos por FIIs a partir de 1º de janeiro de 2027. Hoje, esses proventos são isentos de Imposto de Renda para pessoa física que cumpre requisitos como fundo com mais de 50 cotistas e cotas negociadas em bolsa.

O texto também acaba com a isenção de dividendos para quem recebe acima de R$ 1,2 milhão por ano, uma das bandeiras do Ministério da Fazenda para compensar a correção da tabela do IR. A proposta original previa alíquota de 10% para dividendos, mas o relatório subiu para 15% na versão apresentada nesta terça-feira (15). No caso dos FIIs, a equipe econômica defendia taxar em 15%; o relator elevou para 20% após pressão de governadores por mais arrecadação.

A reação do mercado foi imediata. O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, caiu 2,3% na quarta-feira (16), maior queda diária desde março. Segundo levantamento da Anbima obtido com exclusividade, uma alíquota de 20% sobre os rendimentos poderia drenar até R$ 180 bilhões em recursos hoje alocados em FIIs de tijolo e de papel, com migração para CRIs, LCIs e fundos de infraestrutura, que seguem isentos.

"O investidor pessoa física que usa FII como renda mensal vai rever a carteira. A conta é simples: um fundo que paga 0,8% ao mês bruto passa a render 0,64% líquido", afirma Renata Fonseca, diretora da Abrainc. A entidade enviou nota técnica ao Congresso nesta quinta-feira (17) argumentando que a tributação pode reduzir a captação para incorporadoras em até 30% no próximo ano.

O imbróglio no Legislativo envolve ainda o Supremo Tribunal Federal. Uma ação protocolada pelo Secovi-SP em agosto questiona a constitucionalidade da quebra de isenção para dividendos sem período de transição. O relator no STF, ministro André Mendonça, deve levar o caso ao plenário em outubro, mesmo mês em que o presidente da Câmara, Hugo Motta, pretende pautar o texto no plenário.

Nos bastidores, a Frente Parlamentar do Mercado Imobiliário costura um destaque para retirar os FIIs da reforma ou, ao menos, fixar alíquota em 10% com carência até 2028. O Banco Central, por sua vez, alertou em nota do Copom de setembro que a mudança pode encarecer o crédito imobiliário, já que os FIIs são hoje os maiores compradores de CRIs, que financiam a construção civil.

Para o investidor, a recomendação dos analistas é não tomar decisão precipitada. "O texto ainda vai mudar muito até a votação final. Quem tem FII de papel com lastro em CRI pode se proteger; quem tem fundo de tijolo deve acompanhar a tramitação semanalmente", orienta Paulo Curado, sócio da gestora Rio Bravo. A votação na Câmara está prevista para a primeira semana de outubro — e o resultado sai antes do primeiro turno das eleições de 2026.