4 capitais globais: boom imobiliário ou bolha? Dados de 2026 revelam

Nesta semana, dados do índice global de preços imobiliários, compilados pela consultoria Knight Frank, revelaram um cenário bifurcado nas quatro capitais que mais atraem investidores estrangeiros: Lisboa, Miami, Dubai e Tóquio. Enquanto Dubai vive um boom sem precedentes, Lisboa enfrenta a primeira queda real de preços desde 2020, e Tóquio surpreende com estabilidade em meio a mudanças na política monetária.

Dubai lidera com alta de 32% nos preços residenciais no acumulado de 12 meses até agosto de 2026, segundo o Dubai Land Department. A procura por imóveis de luxo, impulsionada por milionários russos, indianos e brasileiros, mantém o mercado aquecido. No entanto, analistas alertam para o risco de bolha: a oferta de novas unidades cresceu 18% neste trimestre, e o governo local já discute medidas para conter a especulação em bairros como Palm Jumeirah e Downtown.

Miami, por sua vez, apresenta alta mais moderada, de 9,4% no segundo trimestre de 2026, conforme o Miami Realtors Association. O mercado da Flórida se beneficia da migração de empresas de tecnologia e da demanda por casas de veraneio. Mas a escalada dos juros nos EUA, que chegaram a 6,5% ao ano em agosto, segundo o Federal Reserve, começa a pesar: o número de financiamentos caiu 12% em relação ao trimestre anterior.

Lisboa é o contraste. Depois de uma década de altas impulsionadas por fundos de investimento e pelo programa de vistos gold, a capital portuguesa vê os preços caírem 6,2% no primeiro semestre de 2026, em termos reais, conforme o Instituto Nacional de Estatística de Portugal. A crise de habitação levou o governo a adotar medidas restritivas, como o fim do visto gold para imóveis e o aumento do IMI para estrangeiros não residentes. O resultado: compradores internacionais recuaram 25% neste ano, e os estoques começam a acumular.

Em Tóquio, a estabilidade é a palavra. Os preços praticamente não mudaram no trimestre encerrado em junho, segundo o Japan Real Estate Institute. O Banco do Japão, que elevou sua taxa básica para 1,25% em julho, conseguiu controlar a inflação sem derrubar o mercado. A demanda doméstica, ainda forte por conta do envelhecimento da população e da migração para a capital, sustenta o mercado. Para o investidor brasileiro, o câmbio favorável — o iene está em queda de 8% no ano — torna os imóveis japoneses relativamente mais baratos.

A divergência entre as quatro cidades ilustra o fim da era de alta global sincronizada que marcou o pós-pandemia. Com juros elevados nos EUA e na Europa, e a política de normalização no Japão, o crédito imobiliário global ficou mais caro. Na visão de especialistas ouvidos pela Perspectiva Imobiliária, o momento exige cautela e análise local, não apenas tendência global.

Para o investidor brasileiro que busca diversificação, o recado é claro: Dubai oferece o maior potencial de retorno, mas também o maior risco de correção. Miami é uma aposta de longo prazo, apesar dos juros. Lisboa, que já foi o queridinho dos brasileiros, agora exige paciência e negociação. Tóquio pode ser a escolha defensiva ideal no trimestre atual, combinando estabilidade e câmbio favorável.

A dica dos consultores: não decida com base apenas nas manchetes. Analise a vacância, o rendimento de aluguel e a regulação local. Em qualquer uma dessas cidades, a informação em tempo real vale mais do que o histórico de preços. O ciclo imobiliário global mudou, e quem não se adaptar pode ficar para trás.