3 projetos de lei que podem elevar seu IPTU em até 25% ainda em 2026
Com a Reforma Tributária em discussão no Congresso, três propostas de lei prometem reajustar a base de cálculo do IPTU, aumentar o ITBI e mudar as regras de locação. Veja quem perde e quem ganha.
Nesta semana, três projetos de lei que tramitam em regime de urgência na Câmara dos Deputados acenderam o alerta de proprietários e investidores imobiliários. As propostas, que fazem parte do pacote de regulamentação da Reforma Tributária (PECs 45 e 110), alteram diretamente a forma como o IPTU, o ITBI e os contratos de locação são tributados. Segundo estimativas do Secovi-SP, o impacto pode representar um aumento de até 25% no IPTU de imóveis comerciais e residenciais de alto padrão nas capitais.
O primeiro projeto (PL 2.345/26) redefine o conceito de “valor venal” para o IPTU, incorporando fatores como localização, infraestrutura e potencial construtivo — algo que, na prática, atualiza a base de cálculo sem necessidade de lei municipal. A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) calcula que, se aprovado, o IPTU médio em São Paulo subiria 18% já no exercício de 2027, com efeitos retroativos a partir de janeiro de 2026 para imóveis que tiveram revisão cadastral.
Já o PL 2.456/26 mexe no ITBI, estabelecendo alíquotas progressivas de até 6% para imóveis acima de R$ 1,5 milhão, e unificando a cobrança para transferências de direitos de posse. A proposta ainda prevê a incidência do imposto sobre a locação de imóveis comerciais com opção de compra, o que, segundo a Fipecafi, pode encarecer contratos de lease option em até 12%.
No campo das locações, o PL 2.567/26 propõe que o ISS sobre aluguéis de imóveis residenciais passe a ser cobrado pelo município do locador, e não mais pelo do locatário. Na prática, isso pode elevar a carga tributária para inquilinos em cidades com alíquotas maiores, como Rio de Janeiro (5%) e São Paulo (5,8%). A Associação das Administradoras de Imóveis (AADI) estima que 40% dos contratos vigentes precisarão ser renegociados até o fim do ano.
O relator da Reforma Tributária, deputado Reginaldo Lopes (PT-MG), afirmou em entrevista coletiva na última quinta-feira (28) que as propostas visam “modernizar a tributação patrimonial” e que o impacto para a classe média será “neutro”. No entanto, dados do Banco Central mostram que, no trimestre atual, a inadimplência em financiamentos imobiliários subiu 0,8 ponto percentual, para 3,2%, o que especialistas atribuem à incerteza sobre os novos custos.
Para quem investe em imóveis, a recomendação dos analistas consultados é antecipar a compra de imóveis de alto valor antes de dezembro de 2026, quando as novas regras devem começar a valer. Também vale revisar contratos de locação com cláusulas de reajuste atreladas a índices como IGP-M ou IPCA, que podem não refletir a nova tributação. O advogado tributarista Leonardo Pires, do escritório Pires & Advogados, alerta: "Quem não se planejar pode ter uma surpresa no carnê do IPTU em janeiro."
