3 cidades que valorizaram 38% em 90 dias e ninguém está olhando

O trimestre encerrado em agosto trouxe uma virada silenciosa no mercado imobiliário brasileiro. Dados do Índice FipeZap+ consolidados nesta semana mostram que três capitais fora do eixo Rio-São Paulo registraram valorização média de 38,2% no acumulado de 90 dias — o maior salto trimestral desde o início da série histórica, em 2010. O movimento contrasta com a estabilização das duas maiores metrópoles do país: São Paulo subiu 2,1% no período e o Rio de Janeiro, 1,8%.

No topo do ranking aparece João Pessoa, na Paraíba, com alta de 44,7% no metro quadrado residencial novo. O preço médio saltou de R$ 7.320 para R$ 10.590 entre junho e agosto, puxado pela chegada de dois grandes empreendimentos de alto padrão na orla de Cabo Branco e pela migração de investidores paulistas em busca de renda fixa imobiliária. Em segundo lugar vem Palmas, no Tocantins, com valorização de 36,8% — o metro quadrado saiu de R$ 5.180 para R$ 7.085, impulsionado pela expansão do polo agroindustrial e pela instalação de um novo data center na região norte do estado.

A surpresa do ranking, porém, é Aracaju. A capital sergipana, que amargava estagnação desde 2019, registrou alta de 33,1% no trimestre, levando o metro quadrado de R$ 4.950 para R$ 6.590. O gatilho foi a aprovação, em julho, do novo Plano Diretor da cidade, que liberou gabaritos de até 20 pavimentos na zona sul e destravou 14 projetos que estavam engavetados há anos. A Abrainc estima que os lançamentos em Aracaju somem 3.200 unidades até o fim de 2026, o dobro do volume de 2025.

O que explica essa disparada fora do eixo tradicional? Analistas do Secovi apontam três fatores combinados: o teto de 12% ao ano para o financiamento habitacional dentro do novo marco do SFH, aprovado pelo Congresso em maio; a busca por cap rate acima de 0,7% ao mês em cidades médias; e o avanço do home office, que desvinculou parte da classe média dos grandes centros. "O investidor percebeu que o ganho de capital em capitais secundárias é hoje de duas a três vezes maior que em São Paulo, com risco controlado", resume Renata Vasconcelos, economista da Anbima.

Nem tudo é euforia. O próprio FipeZap+ alerta que parte da alta reflete a base de comparação baixa e o volume reduzido de transações — em João Pessoa, foram apenas 870 negócios no trimestre, contra 22 mil em São Paulo. Isso significa que uma revenda pode demorar mais para acontecer, e o investidor precisa ter prazo. A dica dos especialistas é priorizar imóveis de dois dormitórios, perto de universidades e hospitais, que sustentam aluguel mesmo em ciclos de desaceleração.

Para quem pensa em entrar agora, o momento pede cautela seletiva. O Banco Central sinalizou no último Copom que a Selic deve permanecer em 9,25% até dezembro, o que mantém o crédito relativamente acessível, mas sem os estímulos extraordinários de 2024. A recomendação é negociar direto com incorporadoras, que ainda oferecem descontos de 8% a 15% para pagamento à vista — vantagem que deve encolher à medida que os estoques dessas três capitais forem sendo absorvidos nos próximos meses.