Galpões logísticos batem recorde de absorção no 2º tri de 2026; tese de investimento se fortalece
Com vacância em queda e contratos atrelados ao IPCA, o mercado de galpões logísticos registra o melhor trimestre da história. Entenda por que os fundos imobiliários do setor lideram as recomendações de analistas neste mês.
O mercado de galpões logísticos brasileiro acaba de registrar o melhor trimestre de sua série histórica. Dados divulgados nesta semana pela consultoria SiiLA indicam que a absorção líquida atingiu 1,2 milhão de m² no segundo trimestre de 2026, alta de 34% ante o mesmo período de 2025. O estoque total ultrapassou 42 milhões de m², com vacância de apenas 6,8% — a menor desde o início da série, em 2018.
A tese de investimento em galpões logísticos ganhou força com a combinação de juros reais elevados e demanda aquecida por e-commerce e armazenagem industrial. O Relatório Focus do Banco Central, divulgado na última segunda-feira, mostra que o mercado espera Selic a 14,25% ao ano até o fim de 2026, patamar que favorece a renda fixa, mas também impulsiona os FIIs de tijolo com contratos atrelados ao IPCA. No acumulado do ano, o índice IFIX subiu 5,7%, puxado pelos fundos logísticos, que valorizaram, em média, 9,3%.
No Congresso, a tramitação do PL 4.178/2025, que amplia incentivos fiscais para empreendimentos logísticos em regiões de baixa densidade, deve ser votado na Câmara ainda neste mês. A proposta, segundo o relator, pode reduzir o custo de construção em até 12% para novos galpões. Isso, somado à escassez de terrenos próximos aos grandes centros — como São Paulo, Rio e Belo Horizonte —, deve manter a pressão altista sobre os aluguéis.
O setor industrial também dá sinais de retomada. A Sondagem Industrial da CNI de junho apontou alta de 2,8% na utilização da capacidade instalada em relação a maio, atingindo 81,4%. Esse movimento, impulsionado por novos investimentos em energia renovável e baterias, tem elevado a demanda por galpões pesados, com pés-direitos acima de 12 metros e capacidade de carga no piso. Na B3, três FIIs do segmento (HGLOG11, XPML11 e BRCO11) lideraram as captações líquidas no segundo trimestre, somando R$ 780 milhões.
Do lado dos riscos, o mercado monitora a inflação de materiais de construção, que subiu 7,1% nos últimos 12 meses, segundo o IBGE. Isso encarece novos projetos e pode limitar a oferta nos próximos semestres. Por outro lado, contratos de locação com indexação ao IPCA garantem a preservação do poder de compra dos cotistas, enquanto a vacância baixa reduz o risco de vacância operacional.
Para o investidor pessoa física, o momento é de seletividade. Analistas consultados pelo Perspectiva Imobiliária recomendam exposição a fundos com concentração em regiões metropolitanas de São Paulo e Rio, onde a taxa de ocupação supera 95%. Fundos que investem em ativos no interior de Goiás e Minas Gerais também ganham destaque, por conta do menor preço de entrada e contratos longos com âncoras do agronegócio e da logística farmacêutica.
A tese de investimento em galpões logísticos e mercado industrial se mantém robusta: demanda estrutural, oferta restrita e proteção inflacionária. Enquanto o Copom mantiver a Selic em patamar contracionista, os FIIs do segmento devem continuar oferecendo dividend yields reais atrativos — hoje na faixa de 8% a 10% ao ano, líquidos de impostos.
